La vicenda trae origine dal contratto preliminare stipulato tra le parti per l’acquisto di un appartamento, con versamento di un importo a titolo di caparra confirmatoria. Durante un sopralluogo, il promissario acquirente riscontrava gravi difetti nell’immobile, tra cui il rischio di crollo del tetto e la mancanza delle necessarie autorizzazioni edilizie e certificazioni energetiche. Di conseguenza, il promissario acquirente esercitava il recesso dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c. e richiedeva la restituzione del doppio della caparra.
Successivamente il promissario acquirente inviava una diffida ad adempiere, invitando la promittente venditrice a presentarsi dal notaio per procedere alla stipula del contratto definitivo, ma la promittente venditrice rendeva edotto il promissario acquirente di aver medio tempore venduto l’immobile a terzi.
Il Tribunale di Trapani inizialmente rigettava le domande del promissario acquirente, sostenendo che non aveva dimostrato l’inadempimento della venditrice. La Corte d’Appello di Palermo ribaltava la decisione, dichiarando risolto il contratto per inadempimento della venditrice e ordinando il pagamento del doppio della caparra. La promissaria venditrice ricorreva quindi in cassazione.
La Corte ha chiarito che il recesso ex art. 1385 c.c. costituisce una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, operante con effetto immediato e indipendente dall’accettazione della controparte. Il recesso presuppone l’inadempimento della controparte e comporta la caducazione ex tunc degli effetti del contratto. Una volta esercitato il recesso, non è più possibile richiedere l’adempimento del contratto; pertanto, la diffida ad adempiere inviata successivamente al recesso dal promissario acquirente è stata considerata illegittima.
La Corte ha quindi ritenuto che la vendita dell’immobile a terzi, avvenuta dopo il recesso esercitato dal promissario acquirente, non costituisse inadempimento. Infatti, una volta esercitato il recesso, il contratto era già da considerarsi risolto e la venditrice non era più tenuta a rispettare gli obblighi contrattuali verso il promissario acquirente.
